【2025年版】マンションを住み替える理由と成功につなげる方法を徹底解説！

マンションを住み替えるからには、なんらかの理由があるはずです。実は、「住み替え理由」によって適した住み替え方法は異なります。

本記事では、住み替えの理由と理由別の最適な住み替え方法を解説します。

マンションを住み替える主な理由とは？

マンションを住み替える理由として多いのは次の5つです。

1．家族構成や年齢の変化

結婚や出産、子どもの成長、独立などは、マンションを住み替える大きな要因のひとつです。家族構成や年齢の変化によって手狭になったり、逆に広すぎるようになったりすることも少なくありません。

また、年を重ねていくと少しの段差でつまずきやすくなるため、バリアフリーのマンションに住み替えたいというニーズも多く見られます。

2．転勤

転勤や異動も、マンションの住み替え理由として多いもののひとつです。近年は転勤や異動はなくても、テレワーク中心になったことで郊外エリアに転居するケースも少なからず見られます。

3．住まいの老朽化・不便さ

10年、20年……とマンションに住んでいると、経年劣化や傷、設備不良が気になり始めるものです。

また、古いマンションは、管理状態の悪化やバリアフリーが不十分といった課題もあります。「リフォームするくらいなら」と、住み替えを選択されることも多いようです。

4．住宅ローン・資金面の問題

近年はコロナ禍に続き、物価高や金利上昇など、不動産を取り巻く環境が大きく変化しています。「ローンが返済できなくなった」「生活費が足りない」といったことが理由で、大きな資産であるマンションを手放す方もいます。

5．離婚・介護・親との同居などの家庭事情

今や、3組に1組が離婚する時代です。離婚となれば、これまで家族で住んでいたマンションでは広すぎたり、養育費や慰謝料の支払いの原資としたりするため、マンション売却を検討される方も多いようです。

また、少子高齢化に伴い、社会全体として介護の必要性も高まっています。親との同居や近居に際してマンションを手放すケースも少なくありません。

住み替えのメリット・デメリットを知っておこう

続いては、住み替えのメリット・デメリットを見ていきましょう。

住み替えのメリット

住み替えるメリットは、なんといっても今とこれからの暮らしに適した家に住めることでしょう。

住み替えを検討するからには、立地や広さ、間取り、構造、仕様、ローン返済額などに不満を抱えているはずです。マンションは一定の価値を持つ資産であるため、売却した対価でこうした不満を解消できる家に住み替えることができます。

今の住まいに不満がなく、金銭的な理由で住み替える場合も、今とこれからの経済状況にあった住まいに転居できることはメリットといえます。

住み替えのデメリットと注意点

住み替えには、一定の諸費用がかかります。マンションを売るための費用は、売却金額の4％程度といわれています。

一方、購入には新居の価格の7％前後の諸費用がかかります。賃貸住宅に転居する場合も、賃料の5〜6ヶ月分程度の初期費用が必要です。

また、購入と売却のタイミング次第では、新居に移るまでに仮住まいが必要になったり、今の住まいと新居の住まいのローンの返済が重複する「ダブルローン」の状態になったりする可能性があります。

住み替えの3つの手順！「売り先行」「買い先行」「同時進行」とは？

今のマンションを売却して新居を購入する住み替えの手順は「売り先行型」「買い先行型」「売り買い同時進行型」の3つです。

売り先行型

メリット	デメリット
売却に時間をかけられる 2つの住まいのローン返済が重複することがない 資金計画が立てやすい	仮住まいの期間が生じる 新居の購入を焦ってしまいがち

「売り先行型」とは、今の住まいを売却した後に新居を購入する住み替え方法です。

売却にじっくり時間をかけるため、金額などの条件面で妥協せずに今の住まいを売却しやすくなります。売却してから購入することから、今の住まいと新居の住宅ローン返済が重複することがなく、資金計画が立てやすい住み替え方法といえるでしょう。

一方、今の住まいを売ってから新居の引き渡しを受けるまでの間、住まいが一時的に確保できないため、賃貸住宅などに仮住まいする必要があります。仮住まいの期間を短くしようとして、新居の購入を焦ってしまいがちな点は懸念点です。

買い先行型

メリット	デメリット
新居選びに時間をかけられる 仮住まい不要	ダブルローンになる可能性がある 売却を焦ってしまいがち

「買い先行型」は、新居を購入してから今の住まいを売却する住み替え方法です。

先に新居を購入するため、新居選びにじっくり時間がかけられ、仮住まいが不要な点がメリットです。一方、今の住まいの住宅ローンが残っていて、新居もローンを組んで購入するなると、2つのローン返済が重複する「ダブルローン」の状態になります。返済負担が重いことから、売却を焦ってしまう可能性もあるでしょう。

売り買い同時進行型

メリット	デメリット
仮住まい不要 ダブルローンにならない	スケジュールを合わせるのが難しい 購入・売却いずれかを焦ってしまいがち

「売り買い同時進行型」とは、売却と購入の決済日を合わせる住み替え方法です。購入と売却の契約はどちらが先でも構いません。

今の住まいと新居の売買の決済・引き渡しを同日にできれば、仮住まいは不要で、ダブルローンになることもありません。

ただし、2つの取引の決済日を同日に合わせるには、それぞれの取引相手や司法書士、金融機関などの関係者のスケジュールを調整する必要があります。また、決済日を合わせようと、どちらかの取引を焦ってしまいがちになります。

理由別に見る！最適なマンションの住み替え方法とは？

後悔のない住み替えをするためには、複数の住み替え方法の中からマンションを住み替える「理由」や「状況」に適した方法を選択することが大切です。

「新居の条件」重視の住み替え

• もっと広い家に住み替えたい
• 立地が良い場所に住み替えたい
• 性能が良い家に住み替えたい
• 介護しやすい家に住み替えたい

このように、新居の条件を重視する場合は、基本的に「買い先行型」か新居の売買契約を先行させる「売り買い同時進行型」が適しているでしょう。ただし、資金面の課題がある場合は「売り先行型」の住み替えをおすすめします。

「買い先行型」なら新居をじっくり選べる

「買い先行型」は新居選びに時間をしっかりかけられるため、希望の条件を満たす住まいが見つかりやすいといえるでしょう。

ただし、今の住まいのローンが残っていて、新居もローンを組んで購入するとなると、ダブルローンの期間が生じます。今の住まいが売れない限りローン返済の負担が重くなるため、売却に時間をかけられないこともあるでしょう。売却価格にある程度、妥協できるのであれば、不動産会社による「買取」や「買取保証」も検討してみましょう。

買取や買取保証は、売却時期がある程度、コントロールできるため「売り買い同時進行型」の住み替えもしやすくなります。

「売り先行型」の住み替えで少しでも高く売却

「新居の条件重視」というと、つい今のお住まいの売却より新居の購入を先行させたくなるものです。しかし、新居の立地や広さ、性能にこだわればこだわるほど、それだけ取得金額は高額になります。

こだわりの新居を購入するための予算が足りない場合は、今の住まいをできる限り高く売却する必要があります。新居の購入を先行し、今の住まいの売却を急げば、その分、高く売れる可能性を逃してしまうかもしれません。

そのため、今のマンションをしっかり売却してから新居を購入する「売り先行型」の住み替えも選択肢に入ってくるでしょう。今の住まいを売却した後に仮住まい先に移ってから、ゆっくり新居選びをすることもできます。

「転勤」による住み替え

転勤となると住み替え先は多くの場合、賃貸住宅です。したがって、今の住まいを「売る」か「貸す」か「そのまま残す」かが悩みどころになってきます。

持ち家をどうするか

一口に転勤といっても、戻ってくる可能性があるのか、期間が決まっているのか、先のことがまったくわからないのか、事情や状況は千差万別です。戻ってくる可能性があるのであれば、売却ではなく賃貸に出すことを検討される方も多いですが、いずれにしても「いくらで貸せるか」「いくらで売れるか」次第で判断は変わってくるでしょう。

転勤に際してマンションを売るか貸すか悩む場合は、売却査定と賃料査定が同時にできるマンションナビでまずは査定額を確かめてみましょう。

売却する場合はかけられる時間によって適切な売り方は異なる

転勤先の住まいが賃貸住宅や社宅で、資金面に問題がなければ、転勤先に移ってからでもマンションを売却することはできます。一方、「転勤先でマンションの販売活動をしたくない」「転勤前にまとまった資金が欲しい」といった場合は「買取」でマンションを売却するのも一案でしょう。

「資金難」による住み替え

資金難が理由の住み替えでは「住み替え先」と「今の状況」によって適切な住み替え方法が変わってきます。

住宅ローンが完済できないけど住み替えたい

基本的に、住宅ローンが完済できなければマンションは売却できません。しかし、住み替え時に「住み替えローン（買い替えローン）」という融資を受けることで、今の住まいの住宅ローンが完済できない場合でも住み替えが可能となります。

住み替えローンは、今の住まいのローン残債と新居のローンをまとめられる融資です。ローンをまとめる都合上、今のお住まいの売却と新居の購入の決済日を同日にする必要があります。つまり、「売り買い同時進行型」の住み替えでしか住み替えローンは利用できません。

一時的な資金難なら「リースバック」も検討

「資金難だけどこのマンションに住み続けたい」とお考えの場合は、リースバックを検討してみましょう。リースバックとは、売却後に買主と賃貸借契約を結ぶことで、売った後も住み続けられる売却方法です。リースバック業者によっては、マンションを買い戻すことも可能です。

ただし、リースバックは賃料が高めに設定されるため、リース（賃貸）期間が長期にわたると逆に家計への負担が大きくなってしまうおそれがあるため注意が必要です。

競売手続きが開始してしまっていたら「任意売却」

すでに住宅ローンを滞納してしまい、競売の開始決定通知が届いている場合には「任意売却」しか競売を避ける方法はありません。

任意売却は競売を避けるための救世主ともいえる方法ですが、いわゆる「ブラックリスト」に載るため、一定期間は新規の借り入れはできません。つまり、融資を受けて住み替え先を購入することはできないということです。

しかし、競売となれば落札されたお金はすべてローン返済に充てる必要がありますが、任意売却であれば売却金から引っ越し代金などが捻出できます。

住み替え以前に問題やトラブルがある場合（家庭内トラブルなど）

離婚や共有者間トラブルなど、住み替え以前に解決しなければ問題がある場合には、弁護士事務所等、適切な機関に相談することをおすすめします。とはいえ、すべての法律事務所が不動産がからむ問題に強いということではありません。

弁護士と提携していたり、法律相談を受け付けていたりする不動産会社もあります。マンションの売却を視野にいれている場合には、法律問題に強い不動産会社に相談するのもひとつの選択肢です。

マンションの住み替えにかかる費用とは？

マンションの売却や不動産の購入には、一定額の諸費用がかかります。売却にかかる諸費用は売却金額の4％程度、購入にかかる費用は購入金額の5〜10％程度です。

売却時の主な費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用

仲介手数料は不動産会社に支払う手数料で「売買金額×3％＋6万円（税別）」が上限です。印紙税は、売買契約書に貼付する形で納税します。税額は、売買金額に応じて数万円程度です。

登記費用は、売却時に住宅ローンを完済する場合の抵当権抹消費用と登記手続きを委託するための司法書士報酬で構成されます。

購入時の主な費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 住宅ローン手数料・保証料
• 火災保険料
• 固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金精算金
• 不動産取得税

不動産会社が仲介を要する不動産を購入する場合は、売却と同様に仲介手数料が必要です。印紙税は、売買契約書だけでなく、工事請負書や金銭消費貸借契約書にも課されます。

登記費用は、所有権の移転や抵当権の設定にかかる登録免許税と司法書士報酬です。住宅ローンを借り入れるには、事務手数料や保証料もかかります。また、多くの住宅ローンは火災保険への加入を必須要件としています。

中古住宅などすでに売主が登記されている物件を購入する場合は、固定資産税・都市計画税を日割り計算した精算金を支払います。マンションの場合は、管理費・修繕積立金の精算金も必要です。また、どのような種別の不動産も共通して、購入してから数ヶ月後に不動産取得税の納税通知書が届きます。

住み替えを成功させるための準備

住み替えるには、購入と売却という2つの取引をほぼ同時に進めていかなければなりません。スケジュールや工程も煩雑になりやすいため、下準備を徹底しておきましょう。

「買い先行型」の住み替えでもまずは売却査定を

先に新居を購入する場合も、まずは今住んでいるマンションの売却査定から住み替えをスタートさせましょう。今のマンションがどれくらいで売れるかわからなければ、資金計画を立てることはできません。

ただし、「査定額＝売却金額」になるとは限りません。査定額はあくまで不動産会社が予測する売却金額にすぎないため、複数の不動産会社の見解を聞くことが大切です。

書類などの事前準備

不動産の売買に必要な書類は多岐にわたります。査定時にすべて必要なわけではありませんが、揃えられるものから揃えておくようにしましょう。ただし、印鑑証明書については契約時点で発行から3ヶ月以内のものが必要になるため、早く準備しすぎるのは禁物です。

売却に必要な書類一覧

• 本人確認書類
• 実印・印鑑証明書（3ヶ月以内発行のもの）
• 登記簿謄本
• 登記識別情報（権利証）
• 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
• 購入時の契約書類一式（契約書・図面等）
• マンション管理規約・使用細則
• 管理費・修繕積立金がわかる書類
• ローン残高証明書
• 銀行通帳
• リフォームの工事請負契約書　など

購入に必要な書類一覧

• 本人確認書類
• 実印・印鑑証明書（3ヶ月以内発行のもの）
• 収入が証明できる書類
• 銀行通帳

新居の選び方

売却査定が住み替えの第一歩であるとはいえ、物件の内見を事前に行ってはいけないというルールはありません。むしろ、新居に求める条件を明確にするためにも、気になる物件は積極的に内見し、家族で希望をすり合わせておくことが大切です。

住み替えに関するよくある質問

どんな理由でも住み替えを検討し始めたらマンションの一括査定を

どのような理由であっても、住み替えるにはまず最初に今住んでいるマンションがいくらで売れるか知る必要があります。マンションがいくらで売れるか次第で、新居の予算も明確になってきます。

また、必ずしもマンションを売ったお金で住宅ローンが完済できるとは限りません。住宅ローン残債が家の価値を上回る「オーバーローン」の状態になっているとすれば、住み替えができない可能性もあります。その場合は、任意売却や買い替えローンの借り入れなどの選択肢を検討しなければなりません。

とはいえ、査定額で売れるという保証はどこにもありません。したがって、査定額が高いという理由だけで不動産会社を選んだり、一社だけの査定額を鵜呑みにして住み替えの資金計画を立てたりすることは避けましょう。
　

まとめ

自分に合った住み替え方法は、住み替える理由や現在の状況、住み替え先の希望などによって異なります。しかし、どのような理由であっても、まずはマンションがいくらで売れるか知ることが住み替えのファーストステップです。

不動産会社に査定を依頼することで、査定額を知ることができるだけでなく、自分に合った住み替え方法を提案してもらえます。査定依頼には、マンション査定に特化したマンションナビをご活用ください。